E-Artykuly.com

Rozmowa z ARTUREM KOSIŃSKIM, wiceprezesem zarządu Kompanii Węglowej SA

— Jak duże są zasoby nieruchomości, które Kompania Węglowa S.A. może wystawić do sprzedaży?
— Restrukturyzacja pozaprodukcyjnych rzeczowych aktywów trwałych w latach 2007 - 2015 obejmie 1651 nieruchomości, w skład których wchodzi 6217 działek gruntu o łącznej powierzchni 1543,9 ha. Znajduje się tam 2067 budynków i budowli. Łączna wartość bilansowa nieruchomości planowanych do zbycia na dzień 31.12.2006 r. wynosiła prawie 240 milionów złotych.
- Czy są to działki, budynki, które mogą być wykorzystane przez inwestorów do budownictwa mieszkaniowego, czy raczej powinni się nimi zainteresować osoby planujące inwestycje o charakterze komercyjnym?
– Struktura nieruchomości pozaprodukcyjnych Kompanii Węglowej S.A. jest niezwykle zróżnicowana. Budując zakłady górnicze w latach 60-tych i 70-tych oraz prowadząc rozbudowę kopalń istniejących wnoszono budynki mieszkalne, obiekty kulturalno – oświatowe, rekreacyjne, wczasowe, sportowe wraz z infrastrukturą komunikacyjną, energetyczną i wodno – kanalizacyjną. W mniejszych miejscowościach dochodziło do sytuacji w których posiadające zdolność inwestycyjną kopalnie determinowały całkowicie ich rozwój. Na obszarach miast powstawały całe dzielnice mieszkalne wokół budowanych kopalń. Sytuacja uległa zasadniczej zmianie w latach 90-tych gdy do górnictwa zaczęła wkraczać gospodarka rynkowa, a infrastruktura mieszkaniowa i socjalna stała się źródłem znacznych kosztów.
Działania restrukturyzacyjne w zakresie majątku pozaprodukcyjnego realizowane do roku 2005 prowadzone były wielokierunkowo i oprócz sprzedaży obejmowały przekazanie odpłatne i nieodpłatne na rzecz gmin górniczych, wnoszenie aportów do spółek zależnych, wkładów rzeczowych do spółdzielni mieszkaniowych itp. Po roku 2005 w związku ożywieniem na rynku nieruchomości preferowaną formą zbycia majątku KW S.A. jest sprzedaż.
Uwarunkowania historyczne zdecydowały o zróżnicowaniu zasobu nieruchomości KW S.A.
Substancja mieszkaniowa została zasadniczo wyłączona z obrotu rynkowego z uwagi na uwarunkowania zawarte w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, która wyłącza, pod rygorem nieważności, inny tryb zbycia lokali mieszkalnych niż określony w ustawie. Niemniej w obrębie osiedli mieszkaniowych pozostały nieruchomości niezabudowane, które mogą stanowić przedmiot zainteresowania branży developerskiej z uwagi na korzystne przeznaczenie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Są to zwykle działki gruntu o powierzchni do 1 ha użytkowane jako ogólnie dostępne tereny osiedlowe zlokalizowane głównie w Bytomiu, Gliwicach i Tychach.
Drugą grupę stanowią nieruchomości komercyjne zabudowane obiektami biurowymi, handlowymi i usługowymi oraz niezabudowane z przeznaczeniem pod usługi komercyjne (np. teren o pow. 8,5 ha przy głównej wylotówce z Rybnika w kierunku południowym przeznaczony pod lokalizację wielkopowierzchniowych centrów handlowych). Trzecią grupę stanowią nieruchomości przemysłowe i produkcyjne zlokalizowane w otoczeniu kopalń oraz w obrębie kopalń likwidowanych, które mogą być w dalszym ciągu użytkowane (Teren Przemysłowy POLA FOCH w Knurowie - trzy hale produkcyjne o powierzchni kilku tysięcy m2). Wreszcie największą grupę stanowią zdegradowane nieruchomości poprzemysłowe wymagające rekultywacji i rewitalizacji, często z zalegającymi hałdami kamienia, osadnikami i innymi budowlami przemysłowymi wymagającymi likwidacji. W tej grupie znajdują się również „perełki”, które przy stosunkowo niewielkich nakładach mogą stanowić pełnowartościowe tereny inwestycyjne np. teren osadników mułowych w Gliwicach - 32 ha (usługi komercyjne) bezpośrednio przylegające do terenów KSSE S.A. w odległości niespełna 1,5 km od węzła Sośnica autostrady A4.
- Czy na inwestorach w całości spoczną koszty rekultywacji zdegradowanych terenów?
- Aktualnie tak. Niemniej w przyszłości Kompania Węglowa S.A. zamierza pozyskiwać środki ze źródeł zewnętrznych, które pozwolą na przywrócenie podstawowych parametrów umożliwiających ponowne zainwestowanie w nieruchomości. Ważnym elementem jest również pojawienie się nowych możliwości w zakresie gospodarczego wykorzystania kamienia stanowiącego dotychczas odpad produkcji górniczej. Nadchodzący boom inwestycyjny w drogownictwie skutkuje znacznym napływem inwestorów zainteresowanych eksploatacją istniejących składowisk, której elementem jest rekultywacja terenu po zakończeniu prac rozbiórkowych.
- Czy Kompania ma zamiar współuczestniczyć w projektach realizowanych na niektórych nieruchomościach, traktując grunt jako aport do realizowanych projektów?
- Aktualnie nie. Jednak posiadanie dużych nieruchomości połączone z opisanymi powyżej działaniami rekultywacyjnymi będącymi między innymi skutkiem rozbiórki hałd i eksploatacji osadników mułowych pozwoli na realizację takich przedsięwzięć w przyszłości.
- Czy to co wystawi na sprzedaż KW jest już pozbawione wad prawnych?
- Kwestia regulacji stanu geodezyjno - prawnego nieruchomości jest sprawą kluczową w procesie jej przygotowania do sprzedaży. Zadania w tym zakresie wykonuje od lipca br. wyspecjalizowany zespół pracowników Biura Przekształceń i Restrukturyzacji zatrudniający licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami. Na etapie przygotowania do sprzedaży badane są zapisy księgi wieczystej nieruchomości, rejestru gruntów i budynków, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ewidencja księgowa KW S.A. Dopiero uzyskanie zgodności zapisów wskazanych dokumentów ze stanem rzeczywistym decyduje o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży.
- Jakich zasobów będzie chciała się w pierwszej kolejności pozbyć Kompania?
- Harmonogram sprzedaży nieruchomości Kompanii Węglowej S.A. jest ściśle uzależniony od stopnia ich płynności na rynku nieruchomości. Informacje w tym zakresie napływają dzięki systemowi oferowania nieruchomości opartemu na ekspozycji internetowej www.kwsa.pl oraz współpracy z dużą siecią biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami www.son.pl
Stąd nieruchomości o najwyższym stopniu płynności do których zaliczymy np. obiekty handlowe, ośrodki wczasowe, niezabudowane działki mieszkaniowe i komercyjne, będą zbywane w pierwszej kolejności.
- Jak ma być ustalona cena tych nieruchomości?
– Cena nieruchomości jest każdorazowo ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego, a podstawą ustalenia ceny wywoławczej w przetargu jest aktualny operat szacunkowy.
- Czy dla KW ma jakieś znacznie to na co inwestor zamierza przeznaczyć zakupioną nieruchomość?
– Zasadniczo nie. Niemniej uzyskanie informacji o planach inwestora w zakresie nabywanej nieruchomości może być uwzględnione w procesie ustalania ceny wywoławczej w postępowaniu przetargowym.
- Co z budynkami zamieszkałymi jeszcze przez lokatorów?
- Zakładowe budynki mieszkalne podlegają wyłącznie sprzedaży w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, która wyłącza, pod rygorem nieważności, inny tryb zbycia lokali mieszkalnych niż określony w ustawie.
- Czy przewidziane jest zastrzeżenie w postaci np. prawa pierwokupu dla niektórych grup inwestorów?
– W prowadzonych procesach sprzedaży nie przewidujemy stosowania ograniczeń w postaci np. prawa pierwokupu.
- Czy oprócz sprzedaży możliwe są inne formy realizacji transakcji, na przykład dzierżawa?
– Oprócz sprzedaży dopuszczalną formą zbycia nieruchomości KW S.A. jest ich odpłatne przekazanie na rzecz gminnych jednostek samorządowych w trybie art. 66 ustawy ordynacja podatkowa. Forma odpłatnego udostępniania nieruchomości na zasadach najmu / dzierżawy jest szeroko stosowana w przypadku lokali mieszkalnych, które jak wspomniałem są sprzedawane na zasadach określonych w ustawie. W przypadku majątku pozaprodukcyjnego wskazane formy są stosowane wyłącznie w okresie poprzedzającym zbycie nieruchomości. Incydentalnie są stosowane w obrębie nieruchomości produkcyjnych kopalń na potrzeby firm świadczących usługi na rzecz zakładów górniczych.

Rozmawiał:
Jarosław Latacz